As obrigações “propter rem”, também chamadas de obrigações reais, são aquelas que decorrem diretamente da titularidade de um direito real sobre um bem. Elas se caracterizam pela transferência automática do dever obrigacional ao adquirente do bem em caso de alienação. No âmbito dos condomínios, esse tipo de obrigação é frequentemente utilizado para assegurar o pagamento das contribuições condominiais, independentemente de quem seja o titular atual do imóvel.
No Direito Brasileiro, essas obrigações não possuem uma regulamentação uniforme, contudo, essa “lacuna legislativa” permite que a doutrina e os tribunais interpretem e moldem o conceito, atribuindo-lhe funções que atendam às demandas sociais e jurídicas.
Um exemplo de reconhecimento indireto está no art. 1.345 do Código Civil, que prevê a responsabilidade do adquirente de uma unidade condominial pelos débitos condominiais deixados pelo antigo proprietário, incluindo multas e juros. Embora o artigo não utilize expressamente o termo “obrigação propter rem”, ele evidencia a sua aplicação prática mesmo sem regulamentação direta.
No contexto condominial, as obrigações “propter rem” cumprem três funções principais:
1. Conservatória: Garantem os recursos necessários à manutenção das áreas comuns e ao funcionamento do condomínio.
2. Assecuratória: Protegem os interesses financeiros do condomínio ao permitir a cobrança de débitos junto ao novo proprietário do imóvel, independentemente de sua origem.
3. Dissolutiva: Facilitam a resolução de conflitos relacionados à inadimplência, possibilitando a execução judicial de créditos condominiais como títulos executivos extrajudiciais, conforme o art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil.
Essas características tornam as obrigações “propter rem” essenciais para a sustentabilidade financeira dos condomínios edilícios. Ao vincularem os deveres ao bem, e não à pessoa do devedor, elas:
➔ Garantem a continuidade dos serviços essenciais, como segurança, limpeza e manutenção;
➔ Reduzem os ônus processuais, uma vez que o condomínio pode acionar diretamente o atual proprietário para a cobrança de débitos;
➔ Promovem a isonomia entre os condôminos, evitando que os inadimplentes transfiram seus custos para os demais.
Embora ainda não possuam regulamentação clara no ordenamento jurídico brasileiro, as obrigações “propter rem” desempenham um papel crucial no gerenciamento das despesas condominiais e na resolução de conflitos nesse contexto. Sua aplicação prática demonstra como conceitos jurídicos podem ser adaptados para atender às demandas sociais, mesmo diante de lacunas legislativas.
O caráter “propter rem” dessas obrigações é amplamente reconhecido pela jurisprudência, que as utiliza como base para construir preceitos essenciais ao funcionamento dos condomínios. Esse atributo impede que o condômino inadimplente utilize a alienação do imóvel como meio de dificultar a cobrança de seus débitos. Além disso, transforma o imóvel em uma garantia para o pagamento das contribuições condominiais, conferindo ao condomínio credor tanto o direito de sequela quanto a preferência sobre o bem.
Essa característica das obrigações “propter rem” também assegura maior eficiência no processo de cobrança, permitindo que o condomínio acione diretamente o atual proprietário do imóvel para satisfazer dívidas pendentes. Com isso, são evitadas situações em que a inadimplência de alguns condôminos transfira o ônus para os demais, promovendo a isonomia e a sustentabilidade financeira da coletividade.
Por fim, essas obrigações oferecem suporte para medidas contra condôminos que não possuem condições financeiras de arcar com as despesas, protegendo o funcionamento do condomínio. Apesar das “lacunas legislativas”, sua utilização evidencia como os conceitos jurídicos podem ser moldados para garantir a eficácia das relações sociais e patrimoniais.
